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    對加快新化房地產業發展的思考
    作者:佚名    信息來源:新化房產網    點擊數:2643    更新時間:2012/4/9         ★★★

     2008年以來,受國家宏觀調控政策和國際金融危機影響,我國房地產市場進入低迷狀態,土地交易量大幅減少,存量房大量增加,各大中城市房價普遍下跌。截止去年12月底,全國商品房空置面積1.64億平方米,同比增長21.8%。其中,空置商品住宅9069萬平方米,同比增長32.3%,增幅提高9.4個百分點。2009年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%,降幅比上個月擴大0.5個百分點。就我縣縣城來看,2008年新建住房1800套共21.6萬平方米,進入市場實現交易的只有720套共8.6萬平方米,存量房達到13萬平方米以上。房地產市場的不景氣,直接影響到政府的土地收益,2008年,我縣土地出讓金額不足2000萬元,比2007年減少6000萬元左右,房產稅增速下降了近20個百分點。當前,房地產業的發展正經受著嚴峻的考驗,很大程度上影響到城市的持續健康發展,影響到廣大城市居民生活水平的持續提高和改善。如何應對當前低迷,促進房地產業科學發展,成為我縣加快現代城市化進程中一個十分重要的課題。

    一、科學分析我縣當前房地產業發展形勢
    在大氣候的影響下,2008年我縣的房地產業開始步入低谷時期,但同時也意味著新轉機和新機遇的來臨,無論從大小氣候來看,我縣房地產業都有著無限的發展前景。首先,加快新型城市化的發展要求決定了我縣房地產業的無限前景。新化是一個典型的農業人口大縣,133萬人口中,有110萬人生活在農村,加快新型城市化進程任重道遠。2008年我縣的城市化水平為22%,按照湖南省加快新型城市化進程的要求,到2015年,全省平均城市化水平要達到45%左右,我縣城市化水平至少將達到30%以上,這就意味著在今后6年時間內,我縣的城市人口將增加10萬人以上,必將極大地刺激和促進房地產業的發展。其次,交通建設新紀元的開辟,為我縣房地產業帶來了新的發展機遇。隨著婁懷高速公路的建設,城西環線框架的構建,以及今后一段時間內縣城大環線、大交通格局的形成,以大運量交通、大道路布局和土地綜合規劃利用為推力,房地產業的擴張范圍和進程必將迎來新的調整和加速。其三,國家今后一段時期擴大內需、保民生的宏觀政策,為房地產業的健康穩定發展帶來了新轉機。從2008年底開始,國家在保民生中加大了對城市廉租房和農村危房改造建設資金的投入,引導地方政府增加對經濟適用住房的供應。同時,對城市房地產業從稅費減免、融資渠道拓展、簡化貸款審批環節、住房貸款降息等各方面都實行了一系列的刺激措施,這些,對穩定當前房地產市場、刺激房地產消費和促進房地產市場健康發展都將起到一定的促進作用。
    二、科學把握房地產業發展的全新要求
    隨著社會的進步和人民生活水平的不斷提高,以及房地產市場競爭態勢的日趨激烈,當前,我縣房地產市場從投資商主導向由消費者主導轉變的趨勢日益明顯。房地產業的穩定健康發展,必須以適應社會發展要求和滿足消費需要為首要目的,把握好新時期房地產業發展的全新要求。
    首先,房地產業發展要培育特色,努力實現城市與文化的有機融合。文化是城市品位的展示和體現,是城市長遠、持續發展的內在源動力。沒有文化的城市就是猶如一具沒有生命的空殼,沒有文化的建筑就是鋼筋水泥的堆砌。我縣是“中國梅山文化藝術之鄉”、“蚩尤故里文化之鄉”和“全國武術之鄉”,梅山文化底蘊深厚。房地產業要把傳統藝術與現代文化有機結合起來,以展示梅山文化、形成獨具特色的建筑藝術內涵為己任,以文化的生命來賦予建筑以活力,以藝術特色的發展來致力提高城市的品味。
    其次,房地產業發展要擺脫痼疾,努力實現城市與自然的有機融合。近年來,我縣房地產開發中因追求經濟效益的最大化而忽略了對自然的保護與發展,縣城交通不暢、建筑密集、環境惡化等“城市病”日益明顯。城市離自然越來越遠,嚴重影響到房地產業的長遠和諧發展。在大規劃方面,我縣房地產業要以科學發展觀為指導,盡量避免大填大挖,盡量做到依山造勢,依水就形,充分彰顯資江水穿城而過的優勢,有力融合周邊山林綠色,展示水的靈氣,蘊藏山的活力;具體到每一幢建筑,立體空間上要盡量向高層發展,平面空間上不要過于密集,留足充分的綠化空間、交通空間和人的活動空間,努力構建山水融合、人與自然和諧相處的現代旅游城市新格局。
    其三,房地產業發展要區分層次,努力滿足城市各群體的消費需求。近年來,我縣城鎮居民的住房購買能力大大提高,房地產消費由原先的“居住型”向“享受型”轉變,二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。但同時,我縣是一個農業人口占絕大多數的邊遠縣,工業經濟不發達,從農村走入城市定居的大多是在外務工人員和經商人員,經濟來源不穩定。房地產開發中要正視這一現實,在既滿足中高收入階層住房需求的同時,要更多地把目光瞄準普通消費群體,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經濟適用房和廉租房的住房開發體系。
    三、科學建立房地產業的政策支持體系
    目前,我縣房地產業正處于發展成熟的時期,政府必須通過深化改革、強化宏觀調控,加強市場監管、建立住房保障制度等措施,促進房地產市場持續、快速、健康、和諧、穩定的發展。
    一是要科學建立住房保障制度。理順商品房、經濟適用房、廉租房、二手房和農居多層公寓建設和管理體制, 針對不同層次,提供不同的居住選擇:城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;低收入家庭,則供應經濟解困房;三是中低收入家庭,在符合準購條件下購買經濟居住房。
        二是要大力完善政策調控手段。首先,對當前地價予以適當下調。由于前幾年房地產市場的高位運行,城市土地價格直線飚升,同時,由于建筑原材料、工價等建筑成本不斷攀升,使房價急劇上揚,2008年以來,受宏觀經濟形勢影響,居民住房消費能力呈下降趨勢,大量成品房積壓,又反過來造成了土地市場的疲軟。為了我縣房地產市場的持續快速發展,對地價水平進行適當下調,有利于我縣整體經濟的良性運行和城市的持續發展。其次,要加強政府對住房消費的引導。通過稅收與補貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經濟性手段,也包括土地利用計劃與規劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段, 鼓勵和支持合理的住房消費。特別是針對農村人口入城購買住房的,要專門出臺有關政策和優惠措施,形成從戶口、就學、就醫和住房消費等的一系列配套政策,鼓勵農村人口進城購買住房,激活房地產市場。其三,因地制宜采取收費減免等政策。去年年底以來,中央為促進房地產市場的持續發展,出臺了一系列稅收減免政策,我縣要既要落實好中央的統一政策,同時,還可根據實際,對住房建設、住房消費各環節的有關費用實行一定的減免措施,短期內實行購房所得稅抵扣政策,針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼等,以促進房地產盡快振興。鼓勵中低價位、中小套型住房建設,加快發展二手房市場和住房租賃市場。同時,要積極引導房地產開發企業主動應對市場變化,合理調整價格,促進交易活躍。
    三是要大力加強對房地產市場的規范管理。要認真研究各種調控手段的組合作用,科學預斷,把握時機,創造良好的房地產投資環境;從工程規劃、質量檢測、強制性公益設施建設等方面加強對房地產開發項目的規范管理,有力維護消費者權益;規范發展現代物業管理,物業管理是城市現代化的必然產物,是居民改善居住環境、提高生活質量的迫切需要,我縣要以超前眼光,對物業管理市場進行規范引導,促進其規范健康發展;加強對房地產市場秩序的整頓,嚴肅查處房地產開發、交易環節的違規行為等。
    四是要加快市政基礎設施和公用設施建設,F代城市中房地產市場的發展,離不開市政基礎設施和公益設施的不斷完善。按照現代中等城市的發展目標,我縣在這方面還很滯后,污水和垃圾處理設施建設、城市公用文體設施建設、綠地建設、公廁建設等,都很落后。我縣要緊緊抓住國家新一輪擴大內需、加大對中西部地區基礎建設投入的有利時機,積極爭取上級財政投入,確保在近幾年內城市基礎設施建設有一個根本改觀,以此推進房地產業的持續健康發展。

     

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